Товарищество собственников жилья — некоммерческая корпоративная организация, объединение собственников помещений для совместного управления общим имуществом. Устав — его единственный учредительный документ, и требования к нему установлены статьёй 135 Жилищного кодекса.
Особенность в том, что устав ТСЖ жёстче ограничен законом, чем устав коммерческой организации: Жилищный кодекс детально описывает компетенцию органов, порядок принятия решений и требования к кворуму, и отступать от этих норм устав не вправе. Поэтому «творческий» устав, скачанный из интернета и дополненный удобными пунктами, обычно содержит недействительные положения — и именно они всплывают в момент конфликта.
Обязательное содержание
Статья 135 требует, чтобы устав содержал: наименование с включением слов «товарищество собственников жилья»; место нахождения; предмет и цели деятельности; порядок возникновения и прекращения членства; состав и компетенцию органов управления и порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются квалифицированным большинством или единогласно.
Дополнительно в уставе описываются: порядок формирования средств, включая обязательные платежи и взносы; порядок ведения реестра членов; порядок реорганизации и ликвидации; ревизионная комиссия и порядок её работы.
Устав принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме — это правило создания ТСЖ. Изменения в устав принимаются общим собранием членов товарищества.
Кто чем управляет: три уровня
Общее собрание членов ТСЖ — высший орган (статья 145). Его исключительная компетенция: внесение изменений в устав, принятие решений о реорганизации и ликвидации, избрание правления и ревизионной комиссии, установление размера обязательных платежей и взносов, утверждение сметы доходов и расходов на год и отчёта о её исполнении, утверждение годового отчёта о деятельности правления, принятие решений о получении заёмных средств, о сдаче в аренду общего имущества.
Кворум — более половины голосов от общего числа голосов членов товарищества. Отдельные вопросы требуют не менее двух третей голосов.
Правление (статьи 147, 148) — коллегиальный исполнительный орган, избирается на срок не более двух лет. Ведёт текущее руководство: заключает договоры, нанимает работников, составляет смету и отчёты, ведёт реестр членов, созывает собрания. Заседание правомочно при участии более половины членов; решения оформляются протоколом.
Председатель правления (статья 149) избирается правлением из своего состава, если устав не относит это к компетенции общего собрания. Действует без доверенности, подписывает документы, совершает сделки, которые не требуют одобрения правления или собрания.
Ревизионная комиссия (статья 150) избирается собранием не более чем на два года, проверяет финансовую деятельность, представляет заключение по смете и отчётности. В неё не могут входить члены правления.
Что нельзя записать в устав
Практика надзорных органов и судов даёт устойчивый список.
Нельзя расширять компетенцию правления или председателя за счёт исключительной компетенции общего собрания — например, разрешать правлению самостоятельно устанавливать размер взносов.
Нельзя устанавливать иной кворум, чем предусмотренный Кодексом.
Нельзя вводить санкции к собственникам, не предусмотренные законом: отключение коммунальных ресурсов за долги вне установленного порядка, штрафы за нарушение внутренних правил, ограничение доступа к общему имуществу.
Нельзя обусловливать членство внесением платы: членство возникает на основании заявления собственника, и отказ в приёме незаконен.
Нельзя игнорировать права собственников, не являющихся членами товарищества: они не участвуют в собрании членов, но сохраняют все права собственников общего имущества и участвуют в общих собраниях собственников.
Комплект документов товарищества
- Устав и протокол общего собрания о создании и об утверждении устава.
- Положения о правлении, о председателе, о ревизионной комиссии — необязательны, но снимают большинство внутренних споров.
- Реестр членов товарищества — обязателен по статье 143.1, ведётся и обновляется.
- Протоколы общих собраний членов и собственников, бюллетени, реестры вручения уведомлений.
- Смета доходов и расходов на год и отчёт о её исполнении.
- Заключения ревизионной комиссии.
- Трудовые договоры с работниками и договоры с подрядчиками.
- Документы регистрации: заявление, лист записи, свидетельство о постановке на налоговый учёт.
Членство: как оно возникает и прекращается
Членство в товариществе — добровольное. Оно возникает у собственника помещения на основании заявления о вступлении и прекращается с момента подачи заявления о выходе или с момента прекращения права собственности на помещение (статья 143 Жилищного кодекса).
Из этого следуют два практических вывода. Первый: собственник не становится членом автоматически при создании товарищества — даже те, кто голосовал за создание, вступают заявлениями. Второй: товарищество должно существовать при условии, что его члены обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников; падение ниже этого порога — основание для ликвидации по решению собрания собственников.
Реестр членов ведёт правление. В нём указываются сведения, позволяющие идентифицировать члена и связаться с ним, а также размер принадлежащей ему доли в праве общей собственности. Реестр — не формальность: именно по нему считается кворум, и его отсутствие обесценивает любое решение собрания.
Ошибки, из-за которых решения признают недействительными
- Устав противоречит Кодексу. Пункты о кворуме или компетенции недействительны, и принятые по ним решения тоже.
- Смешение двух собраний. Общее собрание собственников и общее собрание членов ТСЖ — разные органы с разной компетенцией и разным составом участников.
- Реестр членов не ведётся. Невозможно подтвердить кворум.
- Председатель избран собранием вопреки уставу или правлением вопреки уставу — сначала смотрят, что написано в уставе.
- Смета не утверждена. Расходы производятся без утверждённой сметы — основание для претензий ревизионной комиссии и собственников.
- Изменения в устав не зарегистрированы. Действует прежняя редакция.
- Отсутствует ревизионная комиссия. Орган обязателен, а её заключение — условие утверждения отчётности.
Отдельно про смету: она утверждается общим собранием членов на год и служит основанием для всех расходов. Правление не вправе тратить средства на цели, не предусмотренные сметой, а перераспределение между статьями требует решения собрания, если устав не установил иное.
Когда нужен юрист
Комплект форм закрывает обычное товарищество в одном доме. Юрист нужен: при создании ТСЖ в нескольких домах, где закон устанавливает дополнительные условия; при корпоративном конфликте и оспаривании решений собраний; при переходе от управляющей организации к ТСЖ с передачей технической документации; при спорах с ресурсоснабжающими организациями и переходе на прямые договоры; при ликвидации товарищества.
Если задача — принять корректный устав и выстроить органы, комплект удобнее взять готовым: в конструкторе устава и документов управления ТСЖ — типовой устав, положения о правлении, председателе и ревизионной комиссии, протокол о создании и утверждении устава, формы реестра членов и приказов, с реквизитами товарищества во всех документах. Смежные материалы: как создаётся товарищество — в статье как создать ТСЖ, полномочия руководителя — в разборе председатель ТСЖ, финансы — в материале о смете ТСЖ, а сам устав как рабочий документ — в уставе ТСЖ.
Отдельно про способ управления: создание товарищества требует решения общего собрания собственников большинством голосов от общего числа, а не от числа присутствующих. Это самое частое основание для оспаривания создания ТСЖ в суде, и проверить его нужно до подачи документов на регистрацию, а не после.
Нормативная база
- Жилищный кодекс РФ, ст. 135 (устав), 136 (создание), 143, 143.1 (членство и реестр), 145 (общее собрание членов), 146 (порядок организации собрания), 147, 148 (правление), 149 (председатель), 150 (ревизионная комиссия), 151, 152 (средства и деятельность).
- Гражданский кодекс РФ, ст. 52 (учредительные документы), 123.12–123.14 (товарищества собственников недвижимости).
- Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Документы для УК, ТСЖ и собственников
Готовые файлы Word. Одиночный документ собирается по форме, комплект выдаётся архивом после оплаты.