Способы управления многоквартирным домом: как выбрать

# Способы управления многоквартирным домом: УК, ТСЖ и непосредственное управление

Дом обязан выбрать способ управления, и от этого выбора зависит всё остальное: кто заключает договоры с ресурсниками, кто отвечает за аварию ночью, из чего складывается плата и кому предъявлять претензии. Разбираем три способа управления многоквартирным домом, чем они отличаются по ответственности и деньгам, как проводится выбор и смена способа и что происходит, если собственники не выбрали ничего.

Какие есть способы управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс предусматривает три способа. Непосредственное управление собственниками — возможно только в домах с ограниченным числом квартир; договоры с ресурсоснабжающими организациями каждый собственник заключает от своего имени, а работы по содержанию выполняются по договорам с подрядчиками. Управление товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным кооперативом — управляет объединение самих собственников через свои органы. Управление управляющей организацией — самый распространённый вариант: организация действует по договору управления, утверждённому общим собранием. Способ управления выбирается общим собранием и может быть изменён им же в любое время; если собственники не выбрали способ или не реализовали решение, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Управляющая организация: за что платит дом

При этом способе дом заключает договор управления, в котором зафиксированы перечень работ и услуг, их периодичность и размер платы. Организация отвечает перед собственниками за содержание общего имущества и за предоставление коммунальных услуг в пределах своих обязательств, ведёт аварийно-диспетчерское обслуживание, раскрывает информацию и отчитывается перед собственниками.

Главное преимущество — профессиональная ответственность: есть лицензия, есть надзор, есть кому предъявить претензию и с кого взыскать ущерб. Главный риск — дом получает то, что записано в перечне работ: если перечень скопирован с типового и не соответствует состоянию дома, спорить придётся именно об этом документе.

Отсюда практический совет собственникам: обсуждать не «хорошая или плохая компания», а приложение к договору — перечень работ, периодичность и расчёт платы. Именно там видно, что дом реально покупает за свои деньги.

ТСЖ и кооператив: больше свободы и больше обязанностей

Товарищество создают сами собственники, и оно управляет домом через общее собрание членов, правление и председателя. Товарищество может выполнять работы своими силами, нанимать подрядчиков или даже заключить договор с управляющей организацией, оставаясь при этом заказчиком.

Плюсы — прозрачность и управляемость: деньги дома видны, решения принимаются быстрее, экономия остаётся в доме. Минусы — на председателя ложится реальная работа и ответственность: бухгалтерия, договоры, аварийная служба, взыскание долгов, отчётность, проверки.

Разделение видно сразу: там, где нашёлся вовлечённый председатель и есть хотя бы минимальная команда, товарищество работает эффективнее. Там, где председатель один и без опыта, через год-два дом возвращается к управляющей организации, потеряв время.

Непосредственное управление: кому подходит

Этот способ доступен домам с ограниченным числом квартир — законодатель прямо ограничивает его небольшими домами. Собственники сами заключают договоры на содержание и ремонт с подрядчиками, а договоры на коммунальные ресурсы каждый заключает напрямую от своего имени.

Сильная сторона — минимум посредников и расходов на управление. Слабая — отсутствие единого ответственного: при аварии или споре нет организации, к которой предъявляется требование, а решения приходится принимать всем составом собственников.

Для многоквартирных домов средней и большой этажности этот способ практически не применяется: объём эксплуатационных задач требует постоянной службы, а не разовых договоров.

Как выбирают и меняют способ управления

Порядок один и для первого выбора, и для смены — расхождение только в уведомлении прежней организации.

• Инициировать общее собрание собственников: инициатором может быть собственник, товарищество или управляющая организация в установленных случаях.

• Уведомить всех собственников о собрании в установленный срок и по установленной форме — нарушение этого шага чаще всего и обрушивает решение в суде.

• Провести собрание с соблюдением кворума и оформить протокол с решениями: способ управления, условия договора, размер платы.

• Направить протокол в орган государственного жилищного надзора в установленный срок.

• Уведомить прежнюю управляющую организацию и организовать передачу технической документации и сведений по домам.

• Обеспечить непрерывность: заключить договоры, передать данные для начислений, уведомить ресурсоснабжающие организации и регионального оператора по отходам.

Если способ не выбран или решение не реализовано

Дом не может оставаться без управления. Если собственники не выбрали способ, не реализовали принятое решение либо выбранная организация не приступила к управлению, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Практическое следствие: дом, который не хочет «ту самую компанию», должен не бездействовать, а провести собрание и выбрать альтернативу. Пассивность здесь приводит ровно к тому результату, которого пытались избежать.

Отдельная ситуация — новостройка: до проведения конкурса управление осуществляет организация, определённая застройщиком, и у собственников есть право сменить её решением собрания после появления такой возможности.

На что смотреть при сравнении

Сравнивать предложения стоит по проверяемым пунктам, а не по обещаниям.

Смена способа управления почти всегда сопровождается отменёнными решениями и потерянной документацией — и обе стороны узнают об этом уже в суде.

• Перечень работ и периодичность — не общая фраза «содержание общего имущества», а таблица.

• Расчёт размера платы: из чего складывается и что будет при его изменении.

• Аварийная служба: своя или по договору, время реакции, круглосуточность.

• Раскрытие информации и отчётность перед собственниками: форма и периодичность.

• Работа с задолженностью: кто и как взыскивает, за чей счёт.

• Порядок расторжения договора и передачи документации — читать до подписания, а не при расставании.