Ремонт подъезда: периодичность, за чей счёт, как добиться

# Ремонт подъезда в многоквартирном доме: периодичность, за чей счёт и как добиться

«Когда нам отремонтируют подъезд» — вопрос, который управляющая организация слышит чаще любого другого, а ответ на него почти всегда упирается не в желание, а в перечень работ и деньги дома. Разбираем, входит ли ремонт подъезда в плату за содержание, какая периодичность считается нормальной, чем косметический ремонт отличается от капитального, как дому добиться работ и что должно быть зафиксировано, чтобы после ремонта не было споров о качестве.

За чей счёт делается ремонт подъезда

Подъезд — часть общего имущества, поэтому его ремонт оплачивается собственниками. Косметический ремонт лестничных клеток относится к текущему ремонту и финансируется из платы за содержание жилого помещения: отдельно собирать деньги на него не нужно, если он предусмотрен перечнем работ и услуг по договору управления. Замена или капитальный ремонт конструктивных элементов, инженерных систем в подъезде, полная замена окон и дверей, ремонт после аварии могут относиться к капитальному ремонту и финансироваться из фонда капремонта. Периодичность текущего ремонта подъездов определяется договором управления и решениями собственников — единого федерального срока сегодня не установлено, ориентиром служат нормативы технической эксплуатации жилищного фонда.

Что входит в косметический ремонт подъезда

Состав работ определяется перечнем к договору управления и дефектной ведомостью по конкретному подъезду, но набор устойчив.

• Ремонт и окраска стен и потолков лестничных клеток, тамбуров и коридоров.

• Ремонт и окраска перил, ограждений, поручней, дверей и оконных блоков.

• Восстановление ступеней, площадок и полов на повреждённых участках.

• Ремонт почтовых ящиков, информационных стендов, светильников и электропроводки в местах общего пользования.

• Ремонт входной группы: козырёк, крыльцо, пандус, дверные доводчики.

• Восстановление отделки после устранения протечек и аварий — но только после устранения самой причины.

Периодичность: почему у всех по-разному

Ориентир, на который принято ссылаться, — нормативы технической эксплуатации жилищного фонда, где для ремонта подъездов указывается интервал в несколько лет в зависимости от состояния и типа дома. Однако конкретная периодичность для дома определяется договором управления и перечнем работ, утверждённым собственниками.

Отсюда типичная ситуация: жители ждут ремонт «раз в пять лет», а в перечне работ он не запланирован вовсе или заложен в объёме, которого хватает на один подъезд в год. Организации выгоднее один раз показать этот расчёт собственникам, чем каждый год объяснять, почему очередь не дошла.

Второй фактор — состояние дома. Подъезд, который заливает с кровли, ремонтировать бессмысленно: отделка разрушится за сезон. Правильный порядок — сначала устранить причину, потом отделка; это и есть аргумент, который управляющая организация должна доносить до жителей, а не откладывать работы молча.

Как дому добиться ремонта

Последовательность, которая переводит разговор из «когда же наконец» в план работ с датой.

• Запросить у организации перечень работ по договору и узнать, заложен ли ремонт подъездов и в каком объёме.

• Инициировать осмотр с составлением дефектной ведомости — это документ, с которого начинается планирование.

• Получить смету: объём работ, стоимость, срок. Без сметы разговор остаётся на уровне «хотелось бы».

• Провести общее собрание: включить ремонт в план текущего ремонта на год, при необходимости — принять решение об источнике финансирования.

• Зафиксировать в решении очередь подъездов и сроки — это снимает конфликт между подъездами одного дома.

• Назначить представителей совета дома для контроля работ и приёмки.

Приёмка работ и споры о качестве

Основная часть претензий после ремонта возникает там, где не было зафиксировано «до»: жители помнят одно, подрядчик показывает другое. Фотофиксация состояния до начала работ занимает десять минут и снимает большую часть будущих споров.

Приёмка проводится с участием представителей собственников, а не только организации и подрядчика. Замечания фиксируются в акте со сроком устранения; итоговый акт подписывается после их закрытия.

Отдельно стоит сохранить гарантийные обязательства подрядчика и довести их до жителей: отслаивающаяся через месяц краска — гарантийный случай, а не повод собирать деньги заново.

Что портит результат чаще всего

Ниже — рабочий перечень по этому блоку.

Ремонт подъезда — самая заметная жителям работа, поэтому от неё сильнее всего зависит отношение к организации в целом.

• Ремонт сделан без устранения протечек с кровли или из-за неисправной ливневой системы.

• Не заменены разбитые окна и не отремонтированы двери — тепловой контур подъезда остаётся нарушенным.

• Работы выполнены самым дешёвым материалом без учёта проходимости.

• Не согласована очередь подъездов — соседние подъезды воспринимают ремонт как несправедливость.

• Нет фиксации «до» и приёмки с советом дома — спор о качестве заканчивается ничем.

• После ремонта не восстановлены стенды, ящики и указатели — впечатление портится мелочами.