Кладовки на лестничных площадках: как разгородить места общего пользования без войны с жителями

Перегородки в подъездах ставили десятилетиями, а предостережение от пожарного надзора получает председатель. Разбираем практику екатеринбургского ТСЖ: правовые основания, порядок действий и почему договориться выходит дешевле, чем судиться.

Как законно разгородить кладовки на лестничных площадках

Перегородки в местах общего пользования незаконны, так как уменьшают общее имущество и нарушают противопожарные требования. Если жители не договорились, общая площадь разгораживается, но даже согласие соседей не защищает от предписания МЧС. Демонтаж обязателен, а судиться дороже, чем договориться.

Материал подготовлен по выступлению: Оксана Александровна Курбатова, управляющий ТСЖ «Прогресс», Екатеринбург, стаж в сфере ЖКХ 16 лет. Доклад «Разгораживание мест общего пользования в МКД (номинация «Лучшая практика в управлении МКД»)», ЖКХКОНФ 2024.

Как возникает проблема

Дом из доклада — 10-подъездный, 9-этажный, 363 квартиры, около тысячи жителей. Строился в два этапа, в 1985 и 1987 годах; до 2008 года часть подъездов была муниципальной, часть кооперативной, потом всё объединилось в ТСЖ.

В 1990-е жильцы массово перепланировали лестничные площадки — без согласований и разрешений. Мотивы докладчик перечисляет честно: кто-то хотел обезопасить себя и соседей, кто-то ограничить доступ посторонних к площадям за лифтом, кто-то просто оборудовал себе кладовку и овощехранилище.

Дальше квартиры продавались, заезжали новые жильцы, но отношение к отгороженным площадям оставалось прежним — как к своему. Именно поэтому разгораживание сегодня воспринимается как отъём собственности, хотя юридически всё наоборот.

Почему перегородка нарушает закон

Установка перегородок и дверей уменьшает площадь общего имущества и нарушает права остальных собственников на владение и пользование им. Докладчик ссылается на три источника: статью 290 Гражданского кодекса, Жилищный кодекс и Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 от 27.09.2003.

Второй пласт — противопожарные требования. В доме из доклада один из собственников, недовольный тем, что соседи по этажу пользуются кладовкой рядом с его квартирой, обратился в МЧС. Председателю ТСЖ как лицу, ответственному за надлежащее использование мест общего пользования, выдали предостережение с требованием демонтировать кладовую.

Обратите внимание на конструкцию ответственности: перегородку поставил житель, а отвечает председатель. Это и делает вопрос неотложным для любого правления.

Промежуточное решение, которое работало до конфликта

В 2015 году по инициативе одного из собственников общее собрание определило «добрососедские» правила пользования площадями на лестничных площадках. Формула была такая: правом пользоваться обладают все жильцы этажа, но если согласия нет — общая площадь разгораживается.

Механизм держался ровно до первой жалобы в надзорный орган. Вывод для правления: договорённость этажа не защищает от предписания, потому что противопожарные требования не зависят от согласия соседей.

Что ещё сделало это ТСЖ

Доклад показывает подход товарищества в целом — оптимизировать затраты, не теряя в качестве. Два примера дают представление о масштабе эффекта.

В 2016 году в доме установили единый общедомовой прибор учёта газа на старую часть дома. Ежегодная экономия жильцов за счёт оплаты по фактическому потреблению, которое оказалось в четыре раза меньше норматива, превышает 500 тысяч рублей в год.

С 2019 года благодаря выполнению требований по организации раздельного сбора мусора товарищество получило снижение платы за обращение с отходами. То есть требования, которые часто воспринимают как обузу, здесь конвертировали в деньги дома.

Порядок действий для правления

Из доклада складывается последовательность, применимая в любом доме с этой проблемой.

• Зафиксируйте нарушения: обход с фотофиксацией, схема этажей, перечень отгороженных площадей.

• Разъясните жителям правовую конструкцию — статья 290 ГК РФ и Правила № 170, а также кто получает предостережение при жалобе.

• Вынесите вопрос на общее собрание и примите решение о порядке освобождения площадей и сроках.

• Дайте собственникам разумный срок и помощь с вывозом вещей — это снимает большую часть сопротивления.

• К нарушителям, которые не реагируют, применяйте предписание и обращение в надзорные органы как последнюю меру, а не первую.

Почему перегородки лучше снимать переговорами, а не предписаниями

Опыт этого ТСЖ показывает то, что подтверждают почти все правления: спор о перегородке редко бывает про перегородку. За ней — история отношений с соседями, страх за детские коляски и велосипеды, ощущение несправедливости. Организация, которая начинает с предписания, получает многолетний конфликт даже при полной правоте.

Рабочая последовательность обратная: сначала разговор и предложение решения (общая кладовая, велосипедная, согласованный шкаф), потом фиксация договорённости, и только затем формальные шаги для тех, кто не идёт навстречу. Промежуточное решение, описанное выше, работало именно поэтому.

При этом фиксировать нужно всё: обходы с фотографиями, уведомления, ответы собственников. Если дело всё-таки дойдёт до суда, историю переговоров и уведомлений оценят выше, чем один свежий акт.

Готового рецепта на такой конфликт нет: в одном доме срабатывает предостережение надзора, в другом — рассрочка на демонтаж и решение общего собрания. Набор рабочих сценариев складывается только из чужого опыта, и на ЖКХКОНФ председатели ТСЖ и руководители управляющих организаций разбирают именно его — вместе со спорами о доступе в помещения и доказательной базой.