Пожарная безопасность в многоквартирном доме: обязанности управляющей организации

Надлежащее содержание общего имущества прямо включает требования пожарной безопасности — это статья 161 ЖК РФ. Разбираем, какие работы входят в минимальный перечень по постановлению № 290 и за что отвечает управляющая организация.

Какие обязанности по пожарной безопасности есть у управляющей организации

Управляющая организация обязана обеспечивать пожарную безопасность в многоквартирном доме в рамках содержания общего имущества. Это включает техническое обслуживание систем дымоудаления и автоматической пожарной сигнализации, проверку устройств защитного отключения, а также контроль путей эвакуации. Ответственность за работоспособность противопожарных систем несет лицо, управляющее домом.

Материал подготовлен по выступлению: Дмитрий Александрович Удалов, Национальный союз организаций в области обеспечения пожарной безопасности (НСОПБ). Доклад «Формирование системы обеспечения пожарной безопасности на объектах сферы ЖКХ», ЖКХКОНФ 2024.

Откуда берётся обязанность

Опора — часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ. Надлежащее содержание общего имущества собственников должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности и защиты прав потребителей.

При этом содержание должно обеспечивать соблюдение требований к надёжности и безопасности дома, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества.

Отдельным пунктом закон требует постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования в составе общего имущества к поставкам ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг.

Что входит в минимальный перечень работ

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» — второй опорный документ доклада.

Раздел II посвящён работам по надлежащему содержанию оборудования и систем инженерно-технического обеспечения. Пункт 20 прямо относит к работам по содержанию электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования проверку и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения, а также техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления и систем автоматической пожарной сигнализации.

То есть противопожарные системы не выделены в отдельную услугу, за которую кто-то доплачивает, — они включены в минимальный перечень содержания общего имущества.

Что это значит для управляющей организации

Практическая рамка получается такой: системы дымоудаления и автоматической пожарной сигнализации обслуживаются в рамках содержания, их работоспособность обязана поддерживаться постоянно, а ответственность за это несёт лицо, управляющее домом.

Отсюда типовой набор задач: договор со специализированной организацией на обслуживание противопожарных систем, журнал проверок, поддержание работоспособности устройств защитного отключения, а также контроль путей эвакуации — с ними напрямую связана тема перегороженных лестничных площадок, которую на конференциях разбирают отдельно.

Смежная линия — подвалы, которые числятся защитными сооружениями. На ЖКХКОНФ 2026 этому посвящён блок о ФЗ-67, сетях связи и обязанностях управляющей организации в части ГОЧС.

Подвалы, эвакуация и то, что добавилось к обязанностям УК

К привычному минимальному перечню работ у управляющих организаций добавились обязанности, о которых часто узнают из предписания: содержание и учёт подвальных помещений как объектов гражданской обороны, требования к сетям связи в домах, порядок доступа. Это отдельный блок ответственности, который не сводится к огнетушителям и планам эвакуации.

Вторая типовая проблема — пути эвакуации и тамбуры. Перегороженные коридоры и кладовые в тамбурах жители воспринимают как бытовой вопрос, а проверка — как нарушение с адресатом в виде управляющей организации. Здесь пожарная безопасность и споры о местах общего пользования становятся одной темой.

Третья — доказательства. Осмотры, обслуживание систем, уведомления собственникам о нарушениях: без документированной истории организация отвечает за всё, что происходило в доме, даже если реально требовала устранить нарушение.