Общее имущество многоквартирного дома: как вернуть подвал или техэтаж через суд

Подвал с общедомовыми коммуникациями оказался в собственности постороннего лица, а техэтаж сдают в аренду мимо дома. Разбираем четыре способа защиты, сроки давности по каждому и позиции Верховного Суда — по докладу практикующего юриста на ЖКХКОНФ 2024.

Как вернуть подвал или техэтаж через суд

Выбор способа защиты зависит от того, утратили ли собственники владение объектом. Если владение сохранено, подавайте негаторный иск; если утрачено — виндикационный (срок давности 3 года). При использовании объекта и извлечении дохода — иск из неосновательного обогащения. Если у третьего лица есть запись в ЕГРН и другие способы не работают — иск о признании права отсутствующим, на него срок давности не распространяется. Истцом может быть собственник или несколько собственников, а управляющая организация — только по решению общего собрания.

Материал подготовлен по выступлению: Сусана Арсеновна Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, советник адвокатского бюро «БВМП», заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ, член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ. Доклад «Возврат общего имущества МКД: закон и правоприменительная практика», ЖКХКОНФ 2024.

Что закон относит к общему имуществу

Общее имущество — то, что при создании дома предназначалось для удовлетворения общих потребностей собственников, а также то, что позже приобрели, создали или образовали для этой же цели. Опорные нормы: статья 287.5 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ и пункт 2 постановления Правительства № 491.

Ключевой признак — обслуживание более одного помещения. Назначение определяют двумя путями: оно следует из расположения и назначения объекта при строительстве, либо собственники устанавливают его своим решением на общем собрании.

Именно вокруг признака «обслуживает более одного помещения» и строится большинство споров. Если в подвале проходят стояки и расположен тепловой пункт, обслуживающий весь дом, статус общего имущества доказуем даже при наличии записи в ЕГРН на постороннее лицо.

Четыре способа защиты и когда какой работает

В докладе перечислены четыре инструмента защиты права общей долевой собственности. Выбор зависит от одного обстоятельства: утратили собственники владение объектом или нет.

• Негаторный иск — когда владение сохранилось, но кто-то мешает пользоваться.

• Виндикационный иск — когда собственники владение утратили. Основания: статьи 301–302 и 305 ГК РФ, постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. Срок исковой давности — 3 года.

• Иск из неосновательного обогащения — когда объектом пользуются и извлекают доход.

• Иск о признании права отсутствующим — когда у третьего лица есть запись в ЕГРН и другие способы защиты не работают. Основания: статья 12 ГК РФ, абзац 4 пункта 52 постановления Пленумов ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22. Срок исковой давности не применяется (пункт 7 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43).

Кто подаёт иск: собственники или управляющая организация

Вопрос надлежащего истца Верховный Суд разобрал в определении от 12.05.2015 по делу № 303-ЭС14-4720. Истцом может быть собственник или несколько собственников помещений дома. Управляющая организация тоже может пойти в суд, но только если собственники передали ей это право решением общего собрания.

В том деле управляющая организация представила протокол ОСС, которым её наделили правом обратиться в суд с требованием вернуть подвальные и чердачные помещения в общую долевую собственность, истребовать имущество из чужого незаконного владения и признать право общей долевой собственности.

Практический вывод простой: прежде чем готовить иск, проведите собрание и включите в повестку наделение управляющей организации полномочиями. Без этого протокола суд откажет по формальному основанию, не дойдя до сути спора.

Что говорит свежая практика

Определение ВС РФ от 18.04.2023 № 18-КГ22-141-К4. Собственники требовали признать отсутствующим право на помещения 17-го технического этажа, где проходят коммуникации, обслуживающие более одного помещения. Три инстанции отказали: помещения проектировались как самостоятельные объекты, договоры об их приобретении никто не оспаривал.

Верховный Суд отменил решения и направил дело на новое рассмотрение. Основания: суды не установили функциональное назначение помещений на момент ввода дома в эксплуатацию и не выяснили, формировались ли они как самостоятельные объекты. К тому же ранее существовало решение суда, обязавшее гражданку привести спорные помещения в первоначальное состояние. И отдельно — суд неправомерно отказал в назначении экспертизы, формально сославшись на затягивание процесса.

Второй кейс из доклада: застройщик нежилого здания в Москве обанкротился, конкурсный управляющий продал с торгов подвал площадью 15,9 кв. м за 351 тысячу рублей — а в этом подвале расположен индивидуальный тепловой пункт. ТСН от имени собственников добилось исключения помещения из конкурсной массы и оспорило торги.

Что сделать управляющей организации на практике

Из доклада складывается рабочая последовательность действий, если вы обнаружили, что часть общего имущества ушла на сторону.

• Поднимите проектную документацию и техпаспорт: нужно доказать назначение помещения на момент ввода дома в эксплуатацию.

• Проверьте ЕГРН — есть ли запись о праве третьего лица. От этого зависит выбор между виндикацией и признанием права отсутствующим.

• Установите, сохранилось ли фактическое владение: заперт ли доступ, кто пользуется помещением, извлекается ли доход.

• Проведите общее собрание и наделите управляющую организацию правом на обращение в суд.

• Заявляйте ходатайство о судебной экспертизе функционального назначения — отказ в ней без мотивов Верховный Суд считает нарушением.

• Помните про давность: по виндикации 3 года, по признанию права отсутствующим срок не применяется.

Спор начинается с того, чего у дома нет на бумаге

Все описанные способы защиты упираются в один вопрос: чем дом докажет, что помещение или конструкция относится к общему имуществу. Технический паспорт устарел, состав общего имущества в договоре описан общими словами, инвентаризация не проводилась — и суд рассматривает спор по документам противоположной стороны.

Практический шаг, который дом может сделать до любого конфликта: описать состав общего имущества как приложение к договору управления, с планами, перечнем помещений и технических зон, фотофиксацией текущего состояния. Это тот же документ, который потом нужен для планирования ремонта и для приёмки работ.

Второе — реакция во времени. Захват мест общего пользования редко происходит внезапно: сначала появляется дверь, потом ремонт, потом сделка. Организация, которая фиксирует нарушение сразу и уведомляет собственника документально, оказывается в суде с историей, а не с одним свежим актом.

Такие дела редко бывают быстрыми, и исход обычно решает подготовка, сделанная задолго до иска: описанный состав общего имущества, планы, фотофиксация, история уведомлений. Как её выстроить и какие позиции судов работают сейчас — предмет разговора на ЖКХКОНФ, где споры об общем имуществе разбирают по конкретным делам, а не по пересказу практики.