Капитальный ремонт многоквартирных домов: что входит и сроки

# Капитальный ремонт многоквартирного дома: что входит, сроки и как проводится

Капитальный ремонт — единственная часть жилищного законодательства, где решения принимаются на десятилетия вперёд, а платить начинают сразу. Разбираем, что входит в перечень работ капитального ремонта многоквартирного дома, чем фонд у регионального оператора отличается от специального счёта, как формируется и меняется региональная программа, кто и как принимает работы и что делать дому, у которого срок ремонта стоит через пятнадцать лет, а крыша течёт сейчас.

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

В перечень работ капитального ремонта входят ремонт внутридомовых инженерных систем — электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным, ремонт крыши, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу, фасада и фундамента дома. Региональным законом перечень может быть расширен: часто в него добавляют утепление фасада, переустройство невентилируемой крыши, установку общедомовых приборов учёта и проектные работы. Текущее обслуживание и мелкий ремонт в этот перечень не входят и оплачиваются из платы за содержание.

Фонд капитального ремонта: общий котёл или специальный счёт

Взносы собственников формируют фонд капитального ремонта дома одним из двух способов. Первый — счёт регионального оператора, «общий котёл»: деньги дома идут в общий фонд региона, ремонт проводится в год, назначенный региональной программой, а очередь и объём работ определяет оператор.

Второй — специальный счёт конкретного дома: деньги лежат отдельно, дом сам решает, что и когда ремонтировать, сам выбирает подрядчика и принимает работы. Свобода здесь идёт в комплекте с ответственностью: за сбор взносов, за работу с должниками и за качество приёмки отвечает владелец счёта — ТСЖ, кооператив или управляющая организация.

Разница проявляется на третий-четвёртый год. Дом на спецсчёте, у которого собираемость упала до 80 %, к моменту ремонта не имеет нужной суммы, а региональная программа его уже не подстрахует. Поэтому решение о спецсчёте разумно принимать вместе с решением о работе с задолженностью.

Региональная программа и перенос сроков

Региональная программа капитального ремонта определяет, в каком году какой дом и по каким видам работ ремонтируется. Она актуализируется, и именно через актуализацию решается ситуация «по программе крышу меняют через пятнадцать лет, а течёт она сейчас».

Основанием для переноса срока служит фактическое техническое состояние, подтверждённое обследованием: заключение специализированной организации, акты, дефектные ведомости, обращения жителей. Одних жалоб недостаточно — нужен документ, показывающий, что конструкция или система исчерпала ресурс.

Обратная ситуация тоже встречается: дому назначен ремонт фасада, а критична кровля. Виды работ внутри программы могут пересматриваться, и дом, который приходит с обследованием и обоснованием, получает результат чаще, чем дом, который пишет письма без документов.

Как проводится ремонт: порядок и контроль

Порядок, при котором ремонт проходит без потерь для дома.

• Определить перечень работ и предельную стоимость, вынести на общее собрание собственников и оформить решение протоколом.

• Для домов на спецсчёте — выбрать подрядчика; при работе с региональным оператором — согласовать перечень и сроки с ним.

• Проверить проектную документацию и смету до начала работ: именно на этом этапе выявляются работы, которые в перечень не входят и лягут на плату за содержание.

• Назначить технический надзор — своего специалиста или привлечённую организацию; без него приёмка превращается в подпись под чужими словами.

• Вести фиксацию хода работ: фотографии, акты скрытых работ, замечания в журнале — это единственное, что работает при споре о качестве.

• Принять работы с участием совета дома, зафиксировать замечания и сроки их устранения до подписания итогового акта.

• Сохранить гарантийные документы и отслеживать гарантийный срок — большая часть дефектов проявляется в первый год.

Где дома теряют деньги чаще всего

Основные потери возникают не на этапе выбора подрядчика, а на стыках: между тем, что входит в капремонт, и тем, что относится к содержанию.

• Сопутствующие работы в «серой зоне»: отделка после замены стояков, восстановление благоустройства, электрика — их не заложили в смету, и оплачивать приходится из платы за содержание.

• Приёмка без технадзора: скрытые работы принимаются на слово, дефекты всплывают после окончания гарантии.

• Отсутствие фиксации хода работ — спор с подрядчиком выигрывает тот, у кого документы.

• Игнорирование гарантийного срока: подрядчик обязан устранять дефекты, но заявить о них нужно вовремя и письменно.

• Просадка собираемости взносов на спецсчёте — к моменту ремонта денег нет, работы дробятся и дорожают.

• Ремонт по программе без обследования: меняют то, что назначено, а не то, что действительно исчерпало ресурс.

Что должен знать собственник

Взносы на капитальный ремонт обязательны для собственников помещений, а их размер устанавливается регионом; собрание может принять решение платить больше минимального размера, чтобы ускорить накопление.

Собственник вправе знать состояние фонда своего дома: сумму накоплений, сведения о начислениях и расходовании средств. Для дома на спецсчёте эти данные раскрывает владелец счёта, для «общего котла» — региональный оператор.

Ключевая мысль, которую стоит доносить на собраниях: капитальный ремонт — не разовое событие, а управление ресурсом дома на двадцать-тридцать лет вперёд. Дом, который раз в год сверяет фактическое состояние с планом программы, попадает в ремонт вовремя, а не после аварии.

Сверять состояние дома с программой раз в год — работа, которую никто не проверяет, и потому её обычно не делают, пока не случится авария. Дома, которые попадают в ремонт вовремя, ведут её как обычную процедуру.