# Перепланировка квартиры: какие документы нужны для согласования

Жилищный кодекс различает два понятия. Перепланировка — изменение конфигурации помещения: перенос и разборка перегородок, устройство или заделка дверных проёмов, объединение или разделение комнат. Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Оба требуют согласования с органом местного самоуправления и внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (статьи 25–29 ЖК РФ).

Порядок согласования с 2023 года установлен постановлением Правительства РФ от 16.05.2023 № 759, которым утверждены Правила согласования переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Что согласовывать не нужно

Не всякий ремонт — перепланировка. Косметический ремонт, замена окон и дверей без изменения проёмов, замена сантехники на том же месте, замена напольных покрытий, установка встроенной мебели, перенос розеток и светильников в пределах существующей схемы согласования не требуют. Строго говоря, согласование нужно тогда, когда меняется конфигурация помещения относительно технического паспорта либо переносится инженерное оборудование.

Практический ориентир: если после ремонта план квартиры или схема сетей будут отличаться от документов технического учёта — идите согласовывать.

Что запрещено в принципе

Часть решений не согласуют никогда, потому что запрет установлен правилами эксплуатации жилищного фонда и техническими нормами:

  • разрушение или ослабление несущих конструкций, устройство проёмов в них без проекта усиления;
  • перенос ванной или туалета в жилые комнаты или на кухню — ухудшение условий соседей снизу;
  • ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;
  • расширение жилой комнаты или кухни за счёт площади санузла;
  • объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты без плотной двери или перегородки;
  • вынос радиаторов централизованного отопления на балкон или лоджию;
  • демонтаж или уменьшение общедомовых коммуникаций, зашивка стояков без люков доступа;
  • нарушение прочности и устойчивости дома, ухудшение условий проживания других жильцов.

Отдельная тема — работы, затрагивающие общее имущество дома: устройство отдельного входа, изменение фасада, присоединение части коридора. Здесь недостаточно решения органа местного самоуправления — нужно согласие собственников на общем собрании по правилам статьи 40 ЖК РФ и статьи 44 ЖК РФ, а объём согласия зависит от того, уменьшается ли общее имущество.

Комплект документов для согласования

  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке — по установленной форме;
  • правоустанавливающие документы на помещение — выписка ЕГРН либо документы о праве, если оно не зарегистрировано;
  • проект переустройства и (или) перепланировки, подготовленный организацией — членом соответствующей саморегулируемой организации; для простых работ в отдельных регионах допускается эскиз, но правила и практика различаются, и это уточняется в своём органе согласования;
  • технический паспорт помещения — актуальный, из бюро технической инвентаризации;
  • согласие всех членов семьи нанимателя — если помещение занимается по договору социального найма;
  • заключение органа по охране памятников — если дом является объектом культурного наследия;
  • протокол общего собрания собственников — если затрагивается общее имущество;
  • доверенность — если документы подаёт представитель.

Заявление подаётся через МФЦ, портал государственных услуг или напрямую. Срок принятия решения — установленный правилами и Кодексом, обычно до сорока пяти дней; результат — решение о согласовании либо мотивированный отказ.

Отказать могут по закрытому перечню оснований статьи 27 ЖК РФ: непредставление документов, обязанность представить которые лежит на заявителе; поступление отрицательного ответа по межведомственному запросу, если нужный документ заявитель не приложил сам; подача документов в ненадлежащий орган; несоответствие проекта требованиям законодательства. Решение об отказе выдаётся письменно с указанием основания и обжалуется в суде.

Как завершить: приёмка и реестр

Согласование — не финал. После выполнения работ приглашается приёмочная комиссия, которая подтверждает завершение переустройства актом. Акт направляется органом согласования в орган регистрации прав; на основании акта и технического плана, подготовленного кадастровым инженером, сведения ЕГРН приводятся в соответствие с фактическим состоянием.

Пропуск этого шага — самая частая незавершённость: работы согласованы, выполнены, а в реестре по-прежнему старая планировка. При продаже квартиры покупатель или банк обнаруживает расхождение, и сделка встаёт.

Что бывает при самовольной перепланировке

Статья 29 ЖК РФ называет самовольными работы, проведённые без согласования или с нарушением проекта. Последствия: административный штраф по статье 7.21 КоАП РФ и обязанность привести помещение в прежнее состояние в разумный срок.

Узаконить самовольную перепланировку можно двумя путями: через орган согласования, если работы соответствуют требованиям, либо через суд, который вправе сохранить помещение в переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаётся угроза их жизни или здоровью. Если сохранить нельзя, суд обязывает вернуть всё как было; при неисполнении квартира может быть продана с публичных торгов — норма редкая, но существующая.

Ипотека, доли и наём: дополнительные условия

Если квартира в ипотеке, к пакету добавляется согласие залогодержателя — банка. Договоры ипотеки почти всегда прямо запрещают изменять предмет залога без письменного согласия, и перепланировка без него становится основанием для требования досрочного возврата кредита. Банк оценивает, не снижается ли стоимость залога, поэтому проект прикладывается к обращению.

Если у квартиры несколько собственников, нужно согласие всех — независимо от размера долей. Согласие оформляется письменно; на практике подпись каждого собственника ставится в заявлении либо прикладывается отдельный документ.

Если помещение занимается по договору социального найма, заявителем выступает наниматель, а к пакету добавляется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Собственником при этом остаётся муниципалитет, и он же — тот, кто согласовывает.

Отдельно про сдачу в аренду: арендатор не вправе перепланировать помещение самостоятельно, даже с устного разрешения собственника, — заявителем в любом случае выступает правообладатель.

Ошибки собственников

  1. Начали ремонт, потом пошли согласовывать. Узаконивание дороже и дольше согласования, а часть решений не узаконить вовсе.
  2. Проект «от знакомого». Организация без членства в саморегулируемой организации — проект не примут.
  3. Забыли про общее имущество. Затронули стояк или фасад без решения общего собрания.
  4. Не пригласили комиссию. Работы выполнены, акта нет, изменения в реестр не внесены.
  5. Технический паспорт устарел. Подан документ пятнадцатилетней давности, не отражающий предыдущие изменения.
  6. Газифицированная кухня объединена с комнатой. Одно из самых частых оснований отказа и предписаний.
  7. Сосед снизу узнал о переносе мокрой зоны. Жалоба в жилищную инспекцию — и предписание восстановить положение.

Когда нужен специалист

Комплект форм закрывает подготовку и подачу документов по типовой перепланировке в панельном или кирпичном доме. Проектировщик и юрист нужны: при устройстве проёмов в несущих стенах, где требуется расчёт усиления; в домах-памятниках; при объединении квартир; при переводе жилого помещения в нежилое — там действует отдельная процедура; при узаконивании через суд.

Если задача — собрать пакет и пройти согласование обычным путём, набор проще взять готовым: в конструкторе документов для перепланировки квартиры — заявление, доверенность, требования к проекту, пояснительная записка, форма согласия собственников, запрос технического паспорта и чек-лист комплектности, с реквизитами заявителя во всех формах. Смежные темы: решения, которые принимают жильцы совместно, — в разборе протокола общего собрания собственников, состав общего имущества — в статье об общем имуществе многоквартирного дома, а незаконные изменения глазами управляющей организации — в материале о незаконной перепланировке в МКД.

Нормативная база

  • Жилищный кодекс РФ, ст. 25–29 (переустройство и перепланировка), 40 (изменение границ помещений), 44 (компетенция общего собрания собственников).
  • Постановление Правительства РФ от 16.05.2023 № 759 «Об утверждении Правил согласования переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме».
  • Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» — запреты и требования к работам.
  • Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — внесение изменений в ЕГРН.
  • КоАП РФ, ст. 7.21 — нарушение правил пользования жилыми помещениями.